Türkiye, taşınmaz yatırımı açısından son yıllarda yükselen bir trende sahiptir. Bu yükselişin ana sebeplerinden birisi son yıllarda yaşanan gelişmeler neticesinde taşınmaza olan talebin artmış olmasından kaynaklanmaktadır. Taşınmaz piyasasında yükselen talep, yetkisi ve yetkinliği bulunmayan birçok kişi ve şirketi bu sektöre çekmiştir. Bu sebeplerden dolayı taşınmaz alım satımı yaparken dikkatli olmak ve Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına hakim olmak gereklidir. Bu yazıda inşaat aşamasındaki taşınmazların alım satımında dikkat edilmesi gereken önemli noktalar irdelenecektir.
Taşınmaz alım satımında taşınmazın inşası tamamlanmış ve hazır halde oluşu ile henüz inşaat aşamasında olması arasında birtakım farklılıklar vardır. İş bu yazımızda özellikle hazır ve tapu müdürlüğünde devredilmesi konusunda bir engel bulunmayan taşınmazların alım satımında dikkat edilmesi gereken hususlar değerlendirilecektir. Hazır halde bulunan taşınmazlar genelde kullanımı için herhangi bir eksiği bulunmayan ve tapu müdürlüğü nezdinde devredilmesinde bir sakınca bulunmayan taşınmazlardır. Bu taşınmazların mülkiyetinin alıcı kişilere geçmesi ve bu durumun tapu müdürlüğü kayıtları ile tescillenmesinde bir engel bulunmamaktadır.
Bu tür taşınmazların satın alınmasına karar verilmeden önce bazı hususların netleştirilmesi alıcı kişinin zarar etmemesi amacıyla önemlidir. Özellikle taşınmazın devir sonrasında teslime hazır olup olmadığının değerlendirilmesi gereklidir. Satın alınan taşınmazın içerisinde hali hazırda bir kiracının bulunması halinde kiracının ilerleyen süreç ile ilgili durumu netleştirilmelidir. Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına göre konut ve işyeri kiraları hakkında belirli düzenlemeler mevcuttur. Özellikle içerisinde kiracı bulunan taşınmazın satın alınması halinde yeni malik eski malikin kiracı ile imzalamış olduğu sözleşme ile bağlı olacak ve yasal olarak sözleşmenin tarafı olacaktır. Bu nedenle satın alınacak olan taşınmaz içerisinde bir kiracının bulunması halinde satıcıdan ilgili kira sözleşmesinin talep edilmesi gerekir. Kira sözleşmesi dikkatli bir şekilde incelenmeli ve kira sözleşmesine ait güncel şartların satıcıya sorularak netleştirilmesi doğru olacaktır. Çünkü satın alınacak taşınmaz içerisinde bulunan kiracı ile imzalanan kira sözleşmesi çok eski tarihli de olabilir. Bu durumda kira sözleşmesinin güncel şartları yansıtmıyor olabileceği de dikkate alınmalıdır. Özellikle enflasyonun dönem dönem yükseldiği ülkemizde bazı kira ücretlerinin çok düşük kalabildiği görülmekte ve bu durum kiracılar ile ev sahipleri arasında bazı hukuki sorunlara yol açmaktadır.
Taşınmazın teslime hazır olup olmadığının tespit edilmesi sonrasında taşınmazın tapu müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi gereklidir. Taşınmaz üzerinde herhangi bir borç, ipotek, haciz ve/veya 3. kişiler lehine hak sağlayan birtakım şerhler bulunabilir. Bu şerh ve kayıtlar mülkiyeti kısıtlayıcı nitelikte olabileceği için ödeme yapılıncaya kadar bu durumun incelenmesi çok önemlidir. Mülkiyeti henüz alıcı tarafa geçmemiş olan taşınmazların tapu müdürlüğü kayıtlarının incelenebilmesi için satıcı ile birlikte tapu müdürlüğüne gidilmesi ya da satıcının tapu müdürlüğü sistemi olan WEBTAPU’dan ilgili kayıtların incelenmesine müsaade ettiğine dair başvurusu gereklidir.
Belirtmek gerekir ki; Türk vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz satın alması ve Türk vatandaşı olmayan yabancıların Türkiye’de taşınmaz alması arasında birtakım farklılıklar bulunmaktadır. Yabancıların taşınmaz alım satım işlemlerinde taşınmazın değerinin tespiti amacıyla resmi şekilde yetkilendirilmiş uzmanların bir değerleme raporu hazırlaması gereklidir. İlgili değerleme raporu satıcının sitem üzerinden başvurusu üzerine yapılabilmektedir. Bu nedenle satıcıdan değerleme incelemesinin önden talep edilmesinde fayda bulunmaktadır.
Taşınmazın devri için satıcı tarafından yapılan başvuru üzerine sistem tarafından satıcıya ilgili işlemin akıbetini görebilmesi amacıyla bir takip numarası verilmektedir. Bu takip numarası ile başvuru yapılan yerdeki tapu müdürlüğüne gidilerek sorgulama yapılabilmektedir. Bu başvuru sonrasında ilgili tapu müdürlüğü başvuruyu işleme almakta ve birkaç gün içerisinde resmi olarak deklare edilen satış bedeli üzerinden tapu devir harçlarını satıcının telefonuna kısa mesaj olarak göndermektedir. Tapu müdürlüğüne başvurulurken satış bedeli olarak açıklanan bedelin %4’ü tutarında bir tapu harcı bulunmakta olup kanun gereğince bu harçlar alıcı ve satıcı tarafından eşit şekilde ödenmek zorundadır. Ne var ki; uygulamada genelde satıcılar bu harçları alıcıya yüklemek istemektedir. Tarafların anlaşmaları halinde harçların kimin tarafından ödeneceği kararlaştırılabilir.
Son olarak; ilgili taşınmazın satış bedelini taşınmazın devir gününde ödemek alıcı tarafın hukuki güvenliği açısından önemlidir. Özellikle ödemelerin elden nakit olarak yapılmaması ve banka aracılığıyla satıcı adına açılmış bir hesaba gönderilmesi çok önemlidir.
Bu işlemlerin takip edilmesi hukuki açıdan birçok teknik detaya sahip olup hak kaybı yaşamamak adına bir avukattan hukuki destek alınması gereklidir. Henüz inşaat aşamasında bulunan taşınmazların satın alımı ile ilgili detaylar için diğer yazılarımızı okuyabilirsiniz.
