Bilindiği üzere Türkiye Cumhuriyeti’nde ikinci el taşınmaz alım satımı yaygın bir durumdur. Satışa konu taşınmazların satış öncesinde kiralanmış olması halinde taşınmazı satın alan yeni malik ile kiracı arasındaki hukuki ilişki önem arz etmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre taşınmaza sonradan malik olan kişi, satışa konu taşınmazda bulunan kiracının eski malik ile imzaladığı sözleşmenin tarafı haline gelmektedir. Kanuni düzenleme nedeniyle sonradan edinilen taşınmazın kira sözleşmesi ile kiracının kullanımında olması halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğinden dolayı kira sözleşmesinin şartlarına uymak zorundadır. Kira sözleşmesinin hükümleri taşınmazın tapu sicili nezdinde yeni malike devrinden itibaren yeni maliki de bağlayacaktır.
Bununla birlikte, yeni malik ilgili taşınmazı kullanmak amacıyla satın almış olabilir. Bu durumda yeni malik eski malik döneminde imzalanan kira sözleşmesinin tarafı olmak istemiyorsa bazı hukuki yollara başvurması gereklidir. Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesindeki şartlar altında tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirme imkanı tanınmaktadır.
TBK md. 351/1 uyarınca, tahliye davası açabilmek için öncelikle ilgili taşınmazın tapu sicili nezdinde devir tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı olarak taşınmaza kendisinin veya yukarıda saydığımız yakınlarından birinin gereksinim duyduğunu bildirmek zorundadır. Sözleşmeyi sona erdirme iradesinin kiracıya yazılı olarak 30 gün içerisinde bildirilmiş olması gereklidir. İleride yaşanacak sorunların önüne geçmek üzere ilgili bildirimin noter aracılığıyla yapılmasında fayda vardır. Noterlerin ilgili bildirimleri posta hizmetleri aracılığıyla kiracıya gönderdiği dikkate alındığında 30 günlük sürenin kaçırılmaması için zaman kaybetmeksizin ilgili bildirimin yapılmasında yarar vardır. İlgili bildirim ile kiracıya kira sözleşmesinin son erdirilmek istendiği bu amaçla 6 ay içerisinde kiralananı tahliye ederek teslim etmesi aksi halde kanuni yollara başvurulacağı kiracıya ihtar edilmelidir.
Yukarıda açıkladığımız bildirimin kiracıya süresi içerisinde yapılmasından sonra kiracının 6 aylık süre içerisinde taşınmazı tahliye etmemesi halinde dava açarak taşınmazın tahliyesi mahkeme kararı aracılığıyla sağlanmalıdır. Dava açma süresi edinme tarihinden sonraki 6 ay geçince başlar ve kira sözleşmesinin yenilenme dönemine kadar sürer. Örnek vermek gerekirse; 01.01.2024 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi bulunan taşınmazın 01.03.2024 tarihinde yeni malikçe edinilmesi halinde en geç 01.04.2024 tarihine kadar kiracıya yazılı bildirim yapılmalı ve 01.09.2024 tarihine kadar taşınmazı tahliye etmemesi halinde 02.09.2024 tarihinden itibaren dava açma süresi başlar. Dava açma süresi kira sözleşmesinin sona erme tarihi olan 01.01.2025 tarihine kadardır.
Son olarak ilgili tahliye davaları açısından mahkemelerin yeni malikin ihtiyaç iddiasının samimiyeti incelenmektedir. Yeni malikin ihtiyacı gerçek ve zorunlu değilse bu durumda taşınmaza olan ihtiyacı samimi olmayıp tahliye sebebi değildir. Kiracıya zor durumda bırakmak, kendi menfaatine olan şartları kiracıya dayatmak amacıyla tahliye davası kozunu elinde bulundurmak kanunen korunmaz. Özellikle sıkça karşılaşıldığı üzere kira bedelinin belirlenmesi konusunda avantajlı hale gelmek için tahliye davası kozunu kullanan malikin ihtiyaç iddiası dinlenmez. Özellikle aynı şehirde birden fazla taşınmazı bulunan kişilerin ihtiyaçlarının samimi ve gerçek olmadığı konusunda yüksek mahkeme kararları bulunmaktadır.
