Taşınmaz satın alınırken dikkat edilmesi gereken konulardan birisi taşınmazın mevcut durumda kimin kullanımında bulunduğunun tespit edilmesidir. Taşınmazın bir kiracının kullanımında olması halinde hukuki durumunun dikkatli bir şekilde ele alınması gereklidir. Taşınmazın kullanım amacıyla satın alınmış olması halinde kiracının taşınmazı tahliye etmesi için izlenmesi gereken belirli hukuki yollar bulunmaktadır.
Daha önceki bir yazımızda açıkladığımız üzere satın alınan taşınmazda kiracının bulunması halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca yeni malik, önceki malikin akdettiği kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Kira sözleşmesinin tarafı haline gelmek taşınmazı satın alan yeni malike kira sözleşmesinin içerdiği şartlara uyma yükümlülüğü getirmektedir. Yeni malik kira sözleşmesi ile bağlı olmak istemiyorsa ve taşınmaza kendisi ihtiyaç duyuyorsa birtakım hukuki yollara başvurması gereklidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi yeni malikin ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesini mümkün kılmıştır. 351/1 maddesine göre; taşınmazın tapu sicil kayıtları nezdinde alıcı adına tescil edilmesinden itibaren 30 gün içerisinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulması şart sayılmıştır. Detaylı bilgi için şu yazımızı okuyabilirsiniz.
Kiracıya 30 Gün İçerisinde İhtarname Çekilmezse Ne Olur?
Kiracıya 30 gün içerisinde yazılı bildirimin yapılmaması ya da 30 günlük kesin süreden sonra yapılması halinde 351/2. maddedeki düzenlemeye göre hareket edilmesi gereklidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351/2 maddesi: “Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Bu durumda yeni malik kira sözleşmesinin bitiş tarihini bekleyerek sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açarak da kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilir.
Bu nedenle, kiracıya 30 gün içerisinde yazılı bildirim yapılmaması ya da 30 günlük süreden sonra yapılması halinde, davanın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351/2. maddesine dayanarak açılmasına dikkat edilmelidir. Kira sözleşmesinin eski tarihli olması halinde kira sözleşmesinde bitiş tarihi olarak geçmiş yıllara ait bir tarih bulunması mümkündür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre çatılı konut ve işyeri kiralarında kiracı, kira sözleşmesinin bitişinden en az on beş gün önceden bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzar. Taşınmaz sahibi, kira sözleşmesinin süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu durumda eski tarihli olan sözleşme bitiş tarihi de otomatik olarak uzamıştır.
Örnek vermek gerekirse; 01.01.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi akdedilen taşınmaz 01.05.2024 tarihinde yeni malik tarafından satın alınmış ama kiracıya yazılı bildirim yapılmamıştır. Kira sözleşmesi 2020 yılında yapıldığı için 2021’de bitiş tarihi yazılmışsa da Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca uzayarak 2024-2025 dönemine gelmiştir. Bu takdirde kira sözleşmesinin bitiş tarihi olan 01.01.2025’ten itibaren bir ay içinde davayı açabilecektir.
Belirtmek gerekir ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351/2. maddesine dayanarak açılan tahliye davalarında yeni malik ve yakınlarının taşınmaza gerçekten ihtiyaç duyduklarını ispat etmeleri gereklidir. Bu ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı mahkeme tarafından değerlendirilmektedir.
Yeni malik kiracıya noterden ihtarname göndermeden kiracı tahliye edebilir mi?
Detaylarını yukarıda açıkladığımız üzere taşınmazın edinim tarihinden itibaren 30 gün içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmadıysa 351/2. maddedeki düzenlemeye göre kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılarak tahliye sağlanabilir.
