Согласно законодательству Турецкой Республики, аренда недвижимого имущества, используемого в качестве жилья или коммерческого помещения, регулируется рядом правовых норм. В данной статье рассматриваются права собственников недвижимости в случаях, когда арендная плата остается ниже стоимости аналогичных объектов на рынке.
Прежде всего необходимо отметить, что согласно законодательству Турции не все договоры аренды недвижимости регулируются одинаковыми правилами. В частности, для объектов, используемых в качестве жилья или коммерческих помещений, действуют правила, отличающиеся от правил, применяемых к другим видам недвижимости. Поэтому при приобретении недвижимости в любом городе Турции с целью последующей сдачи в аренду важно заранее хорошо знать эти правила.
Прежде всего необходимо учитывать, что после сдачи жилого или коммерческого помещения в аренду и заключения договора аренды у собственника имеются весьма ограниченные юридические возможности для расторжения договора. Даже если в договоре аренды указан определенный срок, по истечении этого срока договор не прекращается автоматически.
Даже после истечения срока договора аренды, если арендатор не уведомит о своем намерении прекратить договор, договор автоматически продлевается еще на один год. При этом желание собственника продлить или не продлевать договор не имеет значения. То есть даже если собственник возражает против продления договора, договор аренды автоматически продлевается.
В связи с этим после продления договора аренды могут возникнуть вопросы относительно размера арендной платы. Особенно если договор аренды составлен неполно или с ошибками и в нем не предусмотрено, каким образом должна изменяться арендная плата в последующие годы. Это может привести к спорам между арендатором и собственником относительно размера повышения арендной платы.
При заключении договора аренды крайне важно предусмотреть, в каком размере и каким образом будет увеличиваться арендная плата за каждый год продления договора. Если после продления договора в нем имеется соответствующее положение о повышении арендной платы, арендная плата будет автоматически увеличиваться в соответствии с этим положением.
Повышение арендной платы, если она остается низкой из-за инфляции
Даже если в договоре аренды предусмотрен порядок повышения арендной платы в последующие годы, при длительных арендных отношениях арендная плата может со временем оказаться слишком низкой. Иными словами, вследствие инфляции в Турции арендная плата спустя определенное время может оставаться значительно ниже рыночного уровня, несмотря на предусмотренные договором повышения.
В таких случаях можно обратиться в суд с требованием установить арендную плату в размере, соответствующем рыночной стоимости аналогичных объектов. Согласно статье 344 Турецкого кодекса обязательств № 6098, после истечения пятилетнего срока аренды и начала шестого года аренды собственник недвижимости может подать иск с требованием установить арендную плату на уровне, соответствующем стоимости аналогичных объектов на рынке.
В соответствии с действующим порядком перед подачей такого иска необходимо обратиться к медиатору. Иными словами, после истечения пятилетнего срока аренды арендодатель вправе сначала обратиться к медиатору, указав, что арендная плата из-за инфляции стала слишком низкой и значительно ниже арендной платы за аналогичные объекты. Если соглашение с арендатором достигнуто не будет, арендодатель может обратиться в суд.
Если в договоре аренды предусмотрено, в каком размере должна ежегодно повышаться арендная плата, требование об увеличении арендной платы может быть предъявлено начиная с шестого года аренды.
Например, предположим, что договор аренды был заключен с началом 01.01.2020 и содержит положение о ежегодном повышении арендной платы в соответствии с уровнем инфляции. Пятилетний срок такого договора истекает 01.01.2025. Если собственник подаст иск 01.06.2025, он также может потребовать взыскать разницу в арендной плате за предыдущие шесть месяцев исходя из нового размера арендной платы.
То есть если суд увеличит размер арендной платы на шестой год аренды, арендатор будет обязан выплатить собственнику накопившуюся за шесть месяцев разницу в арендной плате начиная с 01.01.2025.
Если в договоре аренды отсутствует положение о порядке повышения арендной платы, арендатору необходимо направить нотариальное уведомление не менее чем за один месяц до истечения пятилетнего срока аренды.
Арендная плата остается низкой — что делать?
Если срок арендных отношений путем продления достиг пяти лет, можно прежде всего обратиться к медиатору с целью увеличения арендной платы до уровня, соответствующего стоимости аналогичных объектов.
Если на этапе медиации соглашение с арендатором достигнуто не будет, можно подать иск в суд и потребовать установления нового размера арендной платы.
На основании чего суд увеличивает арендную плату?
При рассмотрении исков об увеличении арендной платы суд исследует объект недвижимости с привлечением экспертов.
По результатам исследования эксперт определяет средний уровень арендной платы на основании стоимости аренды аналогичных объектов. С учетом этого суд определяет новый размер арендной платы.
Какие права имеет арендатор при увеличении арендной платы судом?
С учетом того, что арендатор длительное время проживает или осуществляет деятельность в соответствующем объекте недвижимости, суд может по своему усмотрению применить скидку в размере примерно 10–25%.
Например, если эксперт определил размер арендной платы в 20 000 турецких лир, суд может применить скидку к этой сумме и установить арендную плату в меньшем размере.
