Как известно, в Турецкой Республике покупка и продажа вторичной недвижимости является распространенным явлением. Важно отметить, что правовые отношения между новым собственником, покупающим недвижимость, и арендатором, существующим до продажи, играют важную роль. Согласно статье 310 (Закон о Обязательствах № 6098), лицо, ставшее владельцем недвижимости позже, становится стороной договора аренды, заключенного арендатором с предыдущим владельцем недвижимости. В соответствии с законодательным регулированием, если приобретенная недвижимость находится в пользовании арендатора по договору аренды, новый владелец обязан соблюдать условия договора аренды, так как становится его стороной. Сразу после того, как право собственности на недвижимость зарегистрируется на нового владельца в кадастре, он будет обязан соблюдать условия договора аренды, которые были установлены до этого момента.
Кроме того, новый владелец может приобрести соответствующую недвижимость для собственных нужд. В таком случае, если новый владелец не желает быть стороной договора аренды, заключенного в период предыдущего владения, ему необходимо обратиться к некоторым правовым средствам. Новому владельцу недвижимости предоставляется возможность расторгнуть договор аренды, если он или его близкие (супруг, дети, родители или другие лица, за которых он несет юридическую ответственность) нуждаются в жилье. Это можно сделать, подав иск на выселение в соответствии с условиями, предусмотренными статьей 351. (Закон о Обязательствах № 6098)
Согласно статье 351/1 (Закон о Обязательствах), чтобы подать иск на выселение, необходимо сначала письменно уведомить арендатора о том, что новый владелец или один из его близких, перечисленных выше, нуждается в квартире, в течение одного месяца с даты перехода прав собственности по кадастру. Воля о прекращении договора должна быть письменно уведомлена арендатору в течение 30 дней. Для предотвращения будущих проблем рекомендуется делать соответствующее уведомление через нотариуса. Учитывая, что нотариусы отправляют такие уведомления через почтовые службы, для предотвращения упущения 30-дневного срока рекомендуется делать уведомление без задержек. Уведомление должно содержать предупреждение арендатору о том, что в противном случае будут предприняты законные меры, если он не выселит квартиру в течение 6 месяцев.
После совершения соответствующего уведомления арендатору, если он не выселяется в течение 6 месяцев, то выселение квартиры должно быть обеспечено через судебное решение путем подачи иска. Срок на подачу иска начинается после даты приобретения истца и длится до конца периода продления договора аренды. Например, если у вас есть договор аренды, начинающийся с 01.01.2024 и длительностью 1 год, и недвижимость была приобретена новым владельцем 01.03.2024, то уведомление должно быть сделано письменно арендатору до 01.04.2024. Если он не выселяется до 01.09.2024, то срок на подачу иска начинается с 02.09.2024 и продолжается до даты окончания договора аренды 01.01.2025.
Наконец, суды проводят проверку искренности заявления нового владельца о его потребностях. Если потребность нового владельца не является реальной и необходимой, то это не является достаточным основанием для выселения. Использование иска на выселение для того, чтобы вынудить арендатора, находящегося в трудном положении, или диктовать ему условия в своих интересах, не защищается законом. Особенно часто встречаются случаи, когда суды считают, что потребности лиц, имеющих несколько недвижимостей в одном и том же городе, не являются искренними и реальными.
